É previsto para 2020 crescimento no setor da construção civil. Para alguns, será o ano de adquirir o tão sonhado imóvel, no entanto, este também é o momento em que surgirão dúvidas, principalmente quanto às penalidades impostas às construtoras que atrasarem a entrega do imóvel ou a possibilidade de desistência após o contrato assinado.

Abaixo traremos apenas pequenas elucidações, sendo de boa prática que, antes de qualquer oferta ou abertura da fase de negociação, seja realizada uma avaliação realista das possibilidades financeiras e das implicações decorrentes da assunção de um contrato de tal porte. Estar ciente de suas limitações e das consequências a que está exposto, aumenta sua chance de sucesso.

Uma das principais dúvidas quanto a aquisição de imóveis é a possibilidade de o adquirente desistir do negócio. Em 2018 foi editada a Lei nº 13.786, que alterando a Lei nº 4.591/64, lhe acrescentou a limitação das penalidades a que serão submetidos compradores de imóveis, desde que, adquiridos de incorporadoras.

Inicialmente há que se ressaltar que é cabível o direito de arrependimento, dentro de 07 dias consecutivos, se o contrato for pactuado nos estandes de venda ou fora da sede do incorporador, com devolução de todos os valores ao adquirente.

Por sua vez, superada a possibilidade de exercer o direito de arrependimento, em caso de distrato, quando ambas as partes decidem desfazer o contrato (resilir) ou em caso de inadimplemento absoluto unilateral pelo adquirente, este terá direito à restituição dos valores pagos atualizados, porém, não em sua totalidade.

É cabível a retenção, em favor da incorporadora, do valor da [i] integralidade da comissão de corretagem; [ii] pena convencional de 25% ou 50% da quantia efetivamente paga, dependendo da submissão ao regime de patrimônio de afetação; [iii] quantias referentes a impostos e taxas condominiais arcadas pela incorporadora; [iv] até 0,5% do valor atualizado do contrato, calculado considerando a totalidade dos dias em que o imóvel esteve à disposição para o adquirente, a título de fruição do imóvel.

Os valores devidos pelo adquirente, após o desfazimento do contrato, são limitados ao total efetivamente pago, exceto quanto a quantia referente à fruição do imóvel.

O valor remanescente deve ser devolvido em até 30 dias, após a emissão do habite-se, quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, ou 180 dias, no caso contrário, contados do desfazimento do contrato, ambos em parcela única.

As penalidades podem ser afastadas, caso o adquirente encontre comprador que assuma o seu lugar nos direitos e obrigações, desde que, a incorporadora aceite a substituição e se comprove a higidez do substituto.

Anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, os tribunais entendiam pela aplicação da Súmula do STJ nº 543, definindo que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

A Súmula não estabelece qual o percentual máximo de retenções permitidas, mas, se consolidou na jurisprudência que este será de até 20% dos valores efetivamente pagos. Igualmente, este é o entendimento aplicado para os contratos anteriores à edição da referida lei.

Outra questão, que deve estar ciente o futuro comprador de imóvel, é que as incorporadoras podem atrasar a entrega das unidades, em até 180 dias, sem que isso represente qualquer penalização ou caracterização de hipótese de resolução contratual.

Após decorrido o prazo estabelecido, o adquirente poderá desfazer o contrato e receber o valor pago em sua integralidade e atualizado, ou, receber indenização no montante de 1% sobre a mesma base, para cada mês de atraso.

A Lei nº 13.786/2018, vale dizer, se aplica apenas aos contratos em que envolvam imóveis vendidos por incorporadoras, que se submete ao Código de Defesa do Consumidor, não se aplicando, portanto, aos estabelecidos entre particulares, regido pelo Código Civil e termos estabelecidos no instrumento.

Assim, ficamos à disposição para maiores esclarecimentos, especialmente para análise de suas necessidades, no caso concreto.